地产财富会
粤港澳大湾区格局下，
11城中不缺创新城、制造城。
惠州作为深圳东进主战场，
正谋划符合自身定位优势的发展路径。
-9-21
粤港澳大湾区城市群发展规划一出台，即获得了资本市场的热捧。7月初至今，粤港澳大湾区概念股涨幅达8%，远超过大盘的5%。
（图中数据截止到9月20日收盘）
粤港澳大湾区盛宴，到底是炒作还是机会？财富会去粤港澳大湾区做了一次调研。
粤港澳大湾区是什么？
粤港澳大湾区是国家建设世界级城市群和参与全球竞争的重要空间载体。
年3月5日，李克强总经理作政府工作报告：要推动内地与港澳化合作，研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划。
年8月18日，国家发改委政策研究室副主任兼新闻发言人孟玮就粤港澳大湾区的未来建设作出回应：研究推动设立粤港澳大湾区建设协调机制。
年9月11日，国家发改委副主任宁吉喆在第二届“一带一路”高峰论坛发言-：国家发改委将支持香港参与“一带一路”建设、积极与粤港澳大湾区建设对接，把粤港澳大湾区打造为推进“一带一路”建设的重要枢纽。
从地理位置上来说，粤港澳大湾区是指由中国南部地区的广东、香港、澳门一省及两行政特区构成的区域，分别由三地的简称粤、港、澳组合而来，目前通常所说的“大珠三角”即“粤港澳”。由“9+2”城市组成，即（广州、佛山、肇庆、深圳、东莞、惠州、珠海、中山、江门）9市和香港、澳门2个特别行政区组成。
从经济规模来看，粤港澳大湾区无论在国内还是国外都是首屈一指。从国际上来看，粤港澳大湾区是继美国纽约湾区、美国旧金山湾区、日本东京湾区之后世界第四大湾区。且超越美国旧金山湾区，仅次于纽约湾区，位居世界湾区第二。从国内上来看，粤港澳大湾区GDP总额占全国12%，相当于长三角的1.2倍。
在粤港澳大湾区城市群中，深圳和惠州是不容忽视的两个重要角色。
深圳是龙头，类似于首都经济圈中北京与环京的关系群，这个平均年龄只有30多岁的城市是粤港澳大湾区中的领头羊，是全国最具经济活力的城市之一。作为国际创新服务中心，深圳从最初的规划倡导者转变为引领者,辐射成为整个粤港澳大湾区的核心引擎。但地少人多，城市病突出。
惠州作为中国空气质量前五的城市，中国十大“洗肺”城市，是粤港澳大湾区的绿色明珠，大湾区的生态担当。同时，惠州作为珠三角高铁站最多的城市、生态资源最多的城市，已经承接了很多香港、深圳外溢的需求。
深圳为什么要东进？先来回答几个问题。
深圳有多挤？
深圳人口密度是北京和广州的4.5倍，是上海的1.5倍。按照各城市的人口规划，五年后，北上广深人口规模基本一致，但深圳面积为广州的1/4、上海的1/3、北京的1/8。
深圳未来五年还会更挤
截止年年底，深圳常住人口官方公布的数据是.89万人，户籍人口是.99万人。
按照预期，年近五年深圳每年户籍人口增长39万，5年共增长万，意味着未来5年将有万的购房需求。
深圳房子有多贵？
据深圳新浪房产数据显示，年深圳新房成交均价为元/平方米，按照6年元/平方米的均价来估算，十年上涨了%。然而深圳在一线城市中自由住房率是最低的，仅有34%，远低于北京、上海的70%，全国的85%，未来房价仍然有上涨空间。
深圳需要外溢解决城市病，而“东进”首选惠湾，财富会总结有5点原因：
1、惠湾紧邻深圳坪山，交通便利、产业扎实、是深圳东进战略直接辐射受益区。更是深圳和香港牵头运筹帷幄粤港澳大湾区战略发展的主力后援着力区。
2、买房一条铁律：离城市核心最近，越值得买！
3、时局：各大名企纷纷进驻：碧桂园、恒大、融创、金地、新力、时代、实地等等。据悉碧桂园目前在惠州的市场占有率高达到19%，超30多个项目，还将进一步扩张。
4、政策：深圳东进1.4万亿投资，交通建设、产业提升、公共服务、城市发展四大领域。惠州市政府实施开展：海绵行动，全面对标深圳。
5、交通：深港惠1小时通勤圈，完全可以实现惠湾生活，深圳工作的工作状态。
通过对标国际相似城市日本的千叶，惠州的交通网优势比千叶更加明显。而人口密度方面，千叶是东京的20%，惠州是深圳的7%；人均GDP方面，千叶和东京基本持平，惠州是深圳的45%；房价方面，千叶是东京的50%，惠州是深圳的20%，所以惠州的房价还有巨大的升值空间。
另外，轨道交通14号线、16号线、惠州1号线、航空交通，深圳第二机场落户惠阳、9条城市道路对接深圳。
如何来解锁粤港澳大湾区呢？
财富会在惠州调研的时候密集看了6个有代表性的大盘，这6个大盘各具特色，可以满足深圳外溢的各种需求，是碧桂园解锁粤港澳大湾区的6种方式。
1、轨道
离惠州南站仅有2.5公里的由碧桂园和政府携手，将打造成为高铁地铁枢纽，大湾区未来产城榜样。
据悉，政府对这个项目给予了重托，政府也投资了78亿元，用于高铁周边的配套升级。如：产城融合、中央商务区、按城市的功能打造配套、南站新城片区PPP项目等。
碧桂园想要在惠州再造一个森林城市，也将在这个项目上运用海绵城市、垂直绿化等行业领先技术。
（南站新城规划图）
2、都市综合体
财富会调研的时候发现，很多碧桂园人都已经在置业。
（翡翠山交通图）
据悉，碧桂园会把惠深区域的总部设在，打造一个都市综合体项目，配备天虹、大润发、灿邦新天地、翡翠山精品、购物公园等商圈，以及约7万㎡主题式购物公园，温德姆华美达酒店，亚公顶森林公园，还有双语幼儿园、公立小学等等资源。且翡翠山交通很便捷，有3高速、2大道、2地铁、1高铁四维交通路网。
（翡翠山项目规划图）
3、海
早上，财富会在酒店吃早饭的时候，遇到很多香港人，全家度假的那种，粤港澳大湾区一体化已经能在这个盘里看到缩影。
（十里银滩实景图）
作为一个打造了七年的大盘，年销售额在百亿元（相当于一个百强房企的年销售额）的大盘，教育、医疗、养老、生活配套已成熟，在五公里海岸线旁配备了五星级标准滨海酒店、四大商业街、国际化一站式无忧教育、滨海风情园林。有超4.9万户家庭、14万业主在此生活居住。24小时全天候楼巴，速达罗湖、福田能深圳市区。
4、红树林资源
看完海，再来看大亚湾红树林城市湿地公园，“住红树林大城，陪家人看白鹭翩飞”是的标语。白鹭属于国家二级保护动物，对生存环境要求很高，因此被称作大气和水质状况的监测点。
（天樾湾白鹭齐飞实景）
大亚湾红树林城市湿地公园，获批国家住建部“城市湿地公园”，争评国家4A级景区，由碧桂园和政府共同打造，公园总占地万㎡，分为三大组团景观，现在首期组团已经完成，第二阶段在加紧建设中。公园规划打造“一心两翼十景”。
碧桂园将会在中配备㎡高端会所式生活服务中心，以及品牌双语学校。交通也是很方便，双铁三高速四大空港体系，构筑1小时都市圈。项目最棒的平米户型是碧桂圆集团董事会主席杨国强按照自己的生活习惯，亲自把关的户型，空间感和流线都很顺畅，且植入了空中菜园，满足老人种菜的乐趣。
5、温泉
作为稀缺性的生态资源，温泉拥有着绝佳的疗效，其中又以偏硅酸温泉资源为优质，而碧桂园则是坐拥天然偏硅酸温泉资源的全生态温泉大城，其天然温泉偏硅酸浓度达37mg/L，远高于国家医疗级别25mg/L的标准，可媲美国家5A级景区华清池温泉，对缓解神经炎、减轻类风湿性关节炎、预防心血管动脉硬化等有显著疗效。
（图为润杨溪谷实景图）
由于距惠州南站仅10分钟，经厦深高铁30分钟即达深圳，是名副其实临深最近温泉大城，承接着众多深圳游客的康养需求。拥有个温泉泡池，三大山体公园，约3万㎡水杉湿地公园，东南亚风情酒店，约1.7万㎡商业街等完善配套，是粤港澳大湾区温泉大盘的未来标杆。
（图为润扬溪谷泉眼）
6、湖
宛如世外桃源，一站到龙岗，六湖双山，风景优美。
（图为湖光山色实景）
交通也非常方便，10分钟到达深圳坪地、25分钟到达深圳龙岗。另外，社区内拥有独特的六个湖，六湖相叠，湖水自上而下流动，还有阶登山步道，三所幼儿园，一所学校，社区交通中心，风情商业街，商业中心等配套。
总结而言，这6个大盘分别代表了碧桂园的6种特色，可自住、可投资、可度假，每个都是大盘，配套齐全，拥有即使每年卖几十上百亿也可以卖好几年的土地储备。因为项目多，品种多，有“必有一款适合你”的架势，碧桂园对惠深区域的深耕完全可以作为激活粤港澳大湾区的案例，但是碧桂园对惠深区域的市场占有率又导致这种案例不可复制，难以超越。
